Krisis Perumahan Juga Merupakan Krisis Pensiun
Bukan rahasia lagi bahwa kita tidak memiliki cukup perumahan di Amerika Serikat. Bahkan Kongres pun setuju: RUU perumahan terbesar dalam beberapa dekade baru-baru ini menjadi undang-undang dan seharusnya membantu. Pasokan tidak sebanding dengan permintaan, dan kaum muda tidak dapat memasuki wilayah dengan perekonomian yang dinamis dan ekspansif. Kita tentu saja mengalami krisis perumahan. Namun yang tersembunyi di dalamnya adalah krisis pensiun – dan krisis inilah yang tidak tercakup dalam undang-undang baru ini. Rumah tidak lagi hanya menjadi tempat tinggal – tetapi juga menjadi aset yang harus dihargai nilainya untuk menjamin masa pensiun pemilik rumah. Nilai sebuah rumah kini berfungsi ganda sebagai sarang telur. Singkatnya, kepemilikan rumah menjadi rencana pensiun khas Amerika. Namun hal ini menciptakan jebakan. Anak muda Amerika juga ingin menjadi pemilik rumah. Jadi pemilik rumah membutuhkan kenaikan harga rumah untuk memenuhi kebutuhan masa pensiun mereka; pembeli membutuhkannya untuk jatuh. Rumah tidak dapat melakukan dua pekerjaan yang bertentangan sekaligus. Kaitan antara masa pensiun dan harga rumah mengadu domba generasi tua dengan generasi muda. Putuskan hubungan tersebut, dan perumahan bisa menjadi sesuatu yang Anda tinggali, karena perumahan tidak lagi harus berfungsi ganda sebagai sarang telur. Perumahan tidak selalu seperti itu. Ini pernah menjadi peluang besar, yang sengaja dibangun setelah Perang Dunia II, oleh negara yang secara aktif mewujudkan impian Amerika melalui kepemilikan rumah. Seperti yang dikatakan Tahra Hoops, direktur analisis ekonomi di Chamber of Progress, generasi pascaperang, yaitu generasi boomer, adalah “satu-satunya kelompok Amerika yang pernah mendapatkan ekosistem rumah baru melalui kebijakan federal.” Perumahan mulai mengalami kelangkaan selama stagflasi tahun 1970an. Ini menjadi tempat yang stabil untuk berinvestasi ketika segala sesuatunya sedang melemah. Harga rumah hampir tiga kali lipat dari tahun 1970 hingga 1980 dan terus meningkat, hanya dalam waktu singkat, hingga pasar mencapai puncaknya pada pertengahan tahun 2000an. Angka-angka tersebut telah melampaui angka tersebut. Apa yang menciptakan ikatan yang kita alami sekarang adalah hilangnya dana pensiun. Pada tahun 1980, hampir 40 persen pekerja sektor swasta menerima dana pensiun manfaat pasti. Saat ini, hanya sekitar 14 persen yang memiliki akses terhadap program tersebut. Program 401(k) tidak pernah dirancang untuk menggantikan dana pensiun. Ketentuan tersebut dimasukkan ke dalam Kode Pendapatan Internal melalui Undang-Undang Pendapatan tahun 1978, yang dimaksudkan untuk jenis pengaturan bonus tangguhan yang sempit yang sebagian besar ada di bank. Ted Benna, seorang konsultan tunjangan, menyadari bahwa hal ini bisa menjadi sesuatu yang jauh lebih besar: sebuah rencana yang memungkinkan pekerja menunda sebagian gaji mereka sebelum pajak, dengan kecocokan dengan pemberi kerja. Perusahaan-perusahaan berbondong-bondong mengadopsinya dan mulai menghapuskan dana pensiun. Pensiun yang dilakukan sendiri menjadi sebuah kegagalan, yang oleh ekonom pensiunan Anthony Webb disebut sebagai “kecelakaan bersejarah.” Pada tahun 2011, Bapak Benna menyebut ciptaannya sebagai “monster,” meskipun keluhannya bukan pada gagasan itu sendiri, melainkan lebih pada faktor-faktor seperti biaya yang dikeluarkan oleh Wall Street. 401(k) memberikan sisi negatifnya kepada pekerja. Dan sisi positifnya tidak merata. Sekitar 65 persen rumah tangga memiliki rumah, namun bahkan jika dihitung dari dana pensiun, sepersepuluh rumah tangga teratas memiliki sekitar 80 persen kekayaan saham, dan separuh rumah tangga terbawah hanya memiliki 2 persen. Masyarakat Amerika sekarang memiliki lebih banyak kekayaan dalam bentuk saham dibandingkan dalam rumah mereka – sebuah kecenderungan yang lebih besar terhadap pasar, dibandingkan dengan perumahan, dibandingkan pada puncak gelembung dot-com. Secara keseluruhan, mesin kekayaan telah beralih dari rumah ke pasar saham – namun bagi kebanyakan rumah tangga, kekayaan masih berarti sebuah rumah. Neraca Keuangan Distribusi Federal Reserve menunjukkan apa yang dimaksud dengan hal tersebut. Sejak tahun 2010, orang Amerika berusia 55 tahun ke atas menambah kekayaan real estat sekitar $20 triliun. Orang Amerika yang berusia di bawah 40 tahun menambah $3,5 triliun. Dari kekayaan perumahan yang ditambahkan Amerika sejak saat itu, dua dari setiap tiga dolar kini dimiliki oleh warga Amerika berusia 55 tahun ke atas. Para penghuni rumah kosong memiliki sekitar 28 persen rumah berukuran besar di AS. Generasi milenial dan anak-anak memiliki sekitar 16 persen rumah. Situasinya tidak berubah, meskipun perhitungannya sudah seperti ini: membeli rumah; perhatikan itu menjadi mahal; menjualnya kepada seseorang untuk mendapatkan banyak uang. Seluruh mesin bergantung pada orang-orang yang belum masuk, membayar untuk orang-orang yang sudah masuk. Tidak ada kekurangan usulan perbaikan untuk lebih banyak perumahan, dan beberapa tempat telah mewujudkannya. Berkeley, California, menghabiskan waktu bertahun-tahun untuk hampir tidak membangun rumah — rata-rata izin yang diberikan adalah 173 rumah per tahun dari tahun 2001 hingga 2014, bahkan ketika kota tersebut terus berkembang. Sejak itu, produksi meningkat lebih dari tiga kali lipat, menjadi rata-rata 579 unit per tahun, dan harga sewa telah turun kembali ke harga tahun 2018 meskipun terjadi lonjakan inflasi dalam beberapa tahun terakhir. Pekerjaan bangunan. Ini adalah hal yang paling sederhana, dan itulah yang paling banyak dilakukan oleh undang-undang baru. Namun pembangunan memperbaiki masalah tempat tinggal tanpa menyentuh masalah sarang telur. Orang-orang yang memiliki lebih banyak tempat tinggal masih mengandalkan apresiasi harga rumah untuk pensiun. Kita tidak bisa membangun jalan keluar dari separuh masa pensiun ini. Jadi sarang telur berikutnya haruslah sesuatu yang lain selain rumah. Generasi pascaperang mendapat pengaruh dari booming zamannya, dengan sengaja diarahkan ke perumahan. Booming di era ini adalah satu-satunya kumpulan kekayaan baru yang cukup besar: kecerdasan buatan, dan pusat data yang dibangun di seluruh negeri untuk menampungnya. Washington telah menghabiskan setahun terakhir untuk mengakuisisi sejumlah perusahaan Amerika. Pemerintahan Trump mengkonversi miliaran dolar dalam CHIPS Act dan hibah terkait menjadi sekitar 10 persen saham di Intel. Pemerintah juga memegang saham di perusahaan-perusahaan mineral penting, “bagian emas” di US Steel, dan pemotongan penjualan chip Nvidia dan AMD ke Tiongkok. Awal bulan ini, The Financial Times melaporkan bahwa OpenAI telah mendiskusikan untuk menyerahkan 5 persen saham kepada pemerintah, senilai lebih dari $40 miliar pada penilaian terbarunya, sebagai bagian dari proposal di mana setiap laboratorium AI besar akan menyumbangkan ekuitas ke kendaraan yang meniru Alaska Permanent Fund. Senator Bernie Sanders menginginkan lebih banyak hal: pajak satu kali sebesar 50 persen untuk perusahaan AI besar, dibayarkan dalam bentuk saham, dan disimpan dalam dana kekayaan negara. Washington, mulai dari sayap Sanders hingga Trump, sepakat dengan gagasan bahwa masyarakat harus ikut serta dalam ledakan AI. Yang mereka perjuangkan adalah apa yang layak diterima masyarakat. Namun adakah cara untuk mengembangkan proposal ini guna membantu menyelesaikan krisis perumahan? Ada: berikan kepada para pensiunan dan generasi muda sebuah sarang yang bukan sebuah rumah. Dana yang dibuat oleh Kongres (tidak dinegosiasikan oleh laboratorium) dapat mengambil alih pekerjaan yang telah kita paksakan untuk dilakukan oleh rumah tersebut. Hal ini akan diunggulkan dari booming AI dan diinvestasikan secara luas, seperti halnya Norwegia mengambil uang dari minyak dan membeli saham-saham perekonomian dunia yang terdiversifikasi – sehingga landasan dapat diperoleh dari booming tersebut tanpa bergantung sepenuhnya pada hal tersebut. Keuntungannya harus mengalir ke rumah tangga sebagai dividen, mirip dengan model Alaska. Dana seperti ini akan memberi masyarakat Amerika sebuah landasan – selain Jaminan Sosial, yang tidak pernah cukup untuk menanggung beban tersebut sendirian. Itulah intinya. Tetap membosankan. Anak-anak muda sedang membaca ruangan di sini. Mereka berebut untuk mendapatkan klaim atas booming ini dengan cara apa pun yang mereka bisa: mendirikan perusahaan, membeli OpenAI dengan harga tinggi, bertaruh pada Polymarket — semuanya untuk mencoba memenangkan lotre karena mereka tidak melihat apa pun di bawah mereka. Dana publik juga akan melindungi orang-orang yang sudah berada di dalamnya. Pemilik rumah yang mengandalkan penjualan dengan harga tertinggi hanya melakukannya karena itulah satu-satunya aset mereka yang dapat diandalkan. Berikan batas yang tidak bergantung pada pembeli yang membayar lebih untuk dua kamar tidur, dan logika zero-sum yang membagi generasi — masa pensiun saya versus rumah pertama Anda — bisa hilang. Pusat data, pada akhirnya, adalah rumah bagi komputer. Masa depan Amerika membutuhkan konsensus baru – yaitu konsensus dimana mereka membantu membiayai keamanan orang-orang yang tinggal di sekitar mereka. Tangga pascaperang dibangun dengan sengaja. Yang berikutnya juga harus demikian. Kyla Scanlon, seorang penulis Opini yang berkontribusi, adalah penulis “Dalam Perekonomian Ini? Bagaimana Uang & Pasar Benar-Benar Bekerja” dan Buletin Kyla. The Times berkomitmen untuk menerbitkan beragam surat kepada editor. Kami ingin mendengar pendapat Anda tentang ini atau artikel kami yang mana pun. Berikut beberapa tipnya. Dan inilah email kami: letter@nytimes.com. Ikuti bagian Opini New York Times di Facebook, Instagram, TikTok, Bluesky, WhatsApp, dan Threads.
Diterbitkan : 2026-07-14 15:56:00
sumber : www.nytimes.com
